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Calcule a transação que realmente tem

Que impostos e outros custos pagarei ao comprar terreno?

Não existe uma percentagem única segura para todas as compras. O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) depende do comprador, tipo de imóvel, finalidade, base tributável, data e benefícios; o Imposto do Selo da aquisição tem regra própria. Some separadamente registo, financiamento, trabalho profissional e custos físicos do terreno. Use tabelas oficiais atuais, obtenha as liquidações e comprovativos de pagamento ou isenção da Autoridade Tributária e não feche o orçamento apenas com uma simulação online.

Preparar o orçamento de compra

Verificado com as fontes publicadas em .

Peça os pressupostos do cálculo, não apenas um total

Use o texto abaixo como pergunta de partida para a entidade competente.

Para este comprador e aquisição, que categoria do imóvel, finalidade, base tributável, taxa ou escalão e condições atuais de benefício se aplicam na data da escritura, que documentos de IMT e Imposto do Selo devem ser apresentados e que parte do orçamento alargado fica fora da liquidação fiscal oficial?

Apresente comprador, imóvel, finalidade, valores e data de escritura reais. Use a AT para a liquidação oficial e um profissional fiscal qualificado quando os factos forem excecionais ou transfronteiriços.

Guia da página · 1 minCompreender esta páginaPontos essenciais, termos simples e próximos passos úteis.

Porque isto é importante

Quanto devo orçamentar para comprar terreno em Portugal?

Imagine que precisa de responder a isto antes de decidir o passo seguinte: «Que impostos e outros custos pagarei ao comprar terreno?» Não existe uma percentagem única segura para todas as compras. O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) depende do comprador, tipo de imóvel, finalidade, base tributável, data e benefícios; o Imposto do Selo da aquisição tem regra própria. Some separadamente registo, financiamento, trabalho profissional e custos físicos do terreno. Use tabelas oficiais atuais, obtenha as liquidações e comprovativos de pagamento ou isenção da Autoridade Tributária e não feche o orçamento apenas com uma simulação online. A regra simples: Construa o orçamento a partir do comprador, imóvel, finalidade, valores e data de escritura reais e separe o imposto sobre a transmissão, o Imposto do Selo, o registo, o financiamento, o trabalho profissional e os custos próprios do terreno.

O que esta página ajuda a fazer

  • Os sete dados por trás de um cálculo de IMT
  • Valores datados — não uma cotação fiscal
  • O preço de compra não é o orçamento total
  • Um percurso mais seguro até um orçamento pronto para a escritura
  • Documentos e dados para um cálculo reproduzível

Palavras simples

IMT
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis portugueses, calculado segundo as regras e factos aplicáveis à aquisição.
Imposto do Selo
A aquisição de imóvel tem uma regra própria na tabela e uma liquidação separada do IMT, mesmo quando usa a mesma base tributável.
VPT
Valor patrimonial tributário indicado na caderneta predial. Não é automaticamente o preço de mercado.
AT
Autoridade Tributária e Aduaneira, que administra a liquidação e os respetivos documentos oficiais.

Perguntas que pode ter

  • O IMT é calculado sobre o preço de compra ou o VPT?
  • O IMT é sempre 5% para terreno rústico?
  • Outros prédios urbanos pagam sempre 6,5%?
  • O Imposto do Selo da aquisição é separado do IMT?

Os sete dados por trás de um cálculo de IMT

Fixe-os antes de comparar um resultado com as tabelas oficiais em vigor na data da escritura.

  1. O comprador

    Registe quem adquire e todas as condições do sujeito passivo relevantes para a liquidação. Porque importa: um simulador genérico não confirma que o comprador cumpre um benefício ou condição especial. A AT liquida com base nos factos declarados.

  2. A natureza documentada do imóvel

    Use registos atuais do imóvel para distinguir a categoria adquirida. A descrição do anúncio não basta; o tratamento fiscal aplicável segue a transação e os dados oficiais do prédio.

  3. Finalidade da aquisição

    Indique a finalidade juridicamente relevante em vez de presumir que todos os terrenos recebem o mesmo tratamento. Confirme como a finalidade deve ser declarada e comprovada.

  4. Valor do contrato ou transação

    Use o valor dos documentos reais da transação. Estimativas laterais e preços pedidos não substituem o valor declarado da aquisição.

  5. Valor patrimonial tributário (VPT)

    Em regra geral, o IMT usa o maior entre o valor da transação e o VPT. Confirme a caderneta atual e a base exata usada na liquidação oficial.

  6. Data da escritura e eventual benefício

    As taxas, escalões e condições devem ser os vigentes na data real da aquisição. Teste cada isenção ou redução separadamente e guarde o reconhecimento ou liquidação oficial.

  7. Aquisição por não residente exclusivamente para habitação

    Os atuais n.os 10 a 12 do artigo 17.º, acrescentados pelo Decreto-Lei 97/2026, podem aplicar uma taxa de 7,5%, dentro do âmbito legal definido, a certas aquisições urbanas exclusivamente para habitação por não residentes. Preveem também exceções ou vias de correção específicas, incluindo condições relativas a residência fiscal no prazo de dois anos ou arrendamento qualificado. Não é uma regra para todos os não residentes, terrenos rústicos ou todas as compras; peça à AT ou a profissional fiscal qualificado que confronte imóvel, comprador, finalidade, datas e documentos exatos com os números atuais.

Valores datados — não uma cotação fiscal

Estes números refletem orientação oficial em 7 de agosto de 2026. Volte a consultar o artigo 17.º, as tabelas práticas e a tabela do Imposto do Selo imediatamente antes da escritura.

Prédio rústico

A orientação oficial indicava uma taxa de IMT de 5%

Esta taxa datada só ajuda quando a aquisição está corretamente tratada nessa categoria. Comprador, transação, finalidade, base e lei na data da escritura continuam a precisar de confirmação.

Que documento oficial atual estabelece a categoria do prédio usada na liquidação?

Outros urbanos ou aquisições

A orientação oficial indicava uma taxa de IMT de 6,5%

Não aplique este rótulo a escalões habitacionais ou outra categoria sem verificar os factos e a tabela atual do artigo 17.º.

Que linha e condições da tabela atual se aplicam à transação?

Imposto do Selo da aquisição

A taxa indicada era 0,8% da base tributável do IMT

É um imposto de aquisição separado e uma regra datada, não o custo total da compra. Obtenha a liquidação atual e o comprovativo exigido para a escritura.

Que base e verba atual da tabela foram usadas pela AT?

O preço de compra não é o orçamento total

  1. Impostos da transação

    Mantenha IMT e Imposto do Selo da aquisição como liquidações oficiais separadas. Não os confunda com imposto anual sobre imóveis ou imposto de uma venda futura.

  2. Registo e serviços de escritura

    Verifique atos prediais, documentos e emolumentos atuais do Casa Pronta ou outro serviço aplicável perto da escritura. Emolumentos publicados não são orçamentos profissionais privados.

  3. Custos de financiamento

    Use a FINE e proposta escrita atuais do financiador para avaliação, garantia, comissões e restantes custos de crédito. Um orçamento genérico não os prevê.

  4. Trabalho profissional

    Peça âmbito e orçamentos escritos para análise jurídica, fiscal, técnica, levantamento ou outro apoio exigido pela transação.

  5. Custos físicos e próprios do prédio

    Orçamente separadamente análises, acesso, limites, ligações a infraestruturas e obras futuras que o terreno real possa exigir. Só documentos e orçamentos atuais os podem quantificar.

  6. Uma contingência claramente identificada

    Mantenha a incerteza visível como margem de planeamento, não como facto ou máximo garantido. Atualize-a à medida que chegam documentos e orçamentos.

Um percurso mais seguro até um orçamento pronto para a escritura

  1. Fixe os dados da transação

    Registe comprador, situação fiscal, natureza do imóvel, finalidade, preço, VPT e data prevista da escritura.

  2. Consulte as tabelas oficiais atuais

    Use o artigo 17.º, tabelas práticas de IMT e tabela do Imposto do Selo em vigor na data; teste benefícios separadamente.

  3. Preencha cada categoria não fiscal

    Obtenha emolumentos atuais, documentos do financiador e orçamentos profissionais ou técnicos escritos.

  4. Obtenha a liquidação fiscal oficial

    Declare os factos completos no Portal das Finanças e obtenha comprovativo de pagamento ou isenção de IMT e de pagamento do Imposto do Selo para a escritura.

  5. Reconcilie o orçamento antes de assinar

    Compare liquidações, emolumentos, orçamentos e documentos da transação e procure análise profissional quando residência, benefício ou outro facto excecional tornar o tratamento incerto.

Documentos e dados para um cálculo reproduzível

  • Identidade do comprador, factos fiscais e condições de qualquer benefício pedido
  • Minuta de contrato ou título com valor e data da transação
  • Caderneta atual com VPT e dados do prédio
  • Certidão atual do registo predial
  • Finalidade documentada da aquisição
  • Páginas oficiais de IMT e Imposto do Selo guardadas com data de consulta
  • Orçamentos atuais de registo, financiamento, profissionais e técnicos
  • Liquidações AT, recibos de pagamento ou documento oficial de isenção

Como soa uma resposta utilizável

Uma resposta sólida é observável

  • Responde diretamente à pergunta definida: Para este comprador e aquisição, que categoria do imóvel, finalidade, base tributável, taxa ou escalão e condições atuais de benefício se aplicam na data da escritura, que documentos de IMT e Imposto do Selo devem ser apresentados e que parte do orçamento alargado fica fora da liquidação fiscal oficial?
  • Indica por escrito o número do processo ou referência e a data da resposta.
  • Identifica o instrumento, versão e artigo aplicáveis ou outro localizador exato da fonte.
  • Liga a conclusão ao prédio, localização, pessoa ou factos da proposta apresentados.
  • Lista anexos em falta, condições, entidade responsável e a próxima via formal.

Uma resposta exige seguimento quando

  • Dá uma impressão geral sem responder à pergunta definida.
  • Refere uma regra ou planta sem data, versão, artigo ou localizador da fonte.
  • Não liga a resposta à identidade exata do prédio, localização ou proposta.
  • Não dá referência escrita, lista documental, condições ou próximo passo formal.

Termos fiscais e de custos em linguagem simples

IMT
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis portugueses, calculado segundo as regras e factos aplicáveis à aquisição.
Imposto do Selo
A aquisição de imóvel tem uma regra própria na tabela e uma liquidação separada do IMT, mesmo quando usa a mesma base tributável.
VPT
Valor patrimonial tributário indicado na caderneta predial. Não é automaticamente o preço de mercado.
AT
Autoridade Tributária e Aduaneira, que administra a liquidação e os respetivos documentos oficiais.
Casa Pronta
Um serviço da justiça para atos relativos a imóveis; confirme que atos, documentos e emolumentos atuais se adequam à transação real.
Benefício fiscal
Uma isenção, redução ou tratamento especial que só se aplica quando todas as condições legais e factuais atuais são cumpridas e documentadas.
O que esta página não pode provar

Perguntas frequentes

As perguntas que normalmente surgem a seguir

O IMT é calculado sobre o preço de compra ou o VPT?

Em regra geral, usa-se o maior entre o valor da transação e o VPT. Confirme a regra atual, os factos do imóvel e a base exata indicada na liquidação oficial da AT.

O IMT é sempre 5% para terreno rústico?

A orientação oficial indicava 5% para prédios rústicos em 7 de agosto de 2026, mas a categoria documentada, os factos da transação e a lei na data da aquisição devem corresponder. Trate-o como referência datada, não cotação.

Outros prédios urbanos pagam sempre 6,5%?

A orientação datada indicava 6,5% para outros prédios urbanos e outras aquisições. Não a aplique a escalões habitacionais ou outra categoria sem verificar o artigo 17.º atual, finalidade e factos do comprador.

O Imposto do Selo da aquisição é separado do IMT?

Sim. Em 7 de agosto de 2026, a taxa indicada para a aquisição era 0,8% da base tributável do IMT. Volte a consultar a tabela atual e obtenha a liquidação e comprovativo separados.

Os não residentes pagam sempre 7,5% de IMT?

Não. Os atuais n.os 10 a 12 do artigo 17.º enquadram a taxa de 7,5% numa regra definida para certas aquisições urbanas exclusivamente para habitação por não residentes e preveem exceções ou vias de correção específicas, incluindo condições de residência fiscal no prazo de dois anos ou arrendamento qualificado. Não é uma taxa geral para terreno rústico, todos os prédios urbanos ou todos os não residentes. Confirme o âmbito e documentos exatos com a AT ou profissional fiscal qualificado.

Que comprovativos fiscais são necessários na escritura?

A orientação oficial exige comprovativo de pagamento ou isenção de IMT e de pagamento do Imposto do Selo. Confirme os documentos atuais exatos com a AT e o profissional da escritura.

Que custos ficam fora da estimativa fiscal?

Registo e escritura, financiamento, análise profissional, levantamentos ou inspeções, infraestruturas, acesso e trabalhos físicos podem ficar de fora. Estime cada categoria separadamente.

Continuar com um objetivo

Cada ligação tem uma função concreta na decisão—não é apenas uma palavra-chave semelhante.

Fontes primárias

Consulte o material oficial

Estas ligações sustentam a explicação principal. Abra a fonte original quando precisar do detalhe atual.

  • Custos de Compra, IMT e Imposto do Selo
  • Custos e Financiamento