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Calcule a transação que realmente tem

Que impostos e outros custos pagarei ao comprar terreno?

Não existe uma percentagem única segura para todas as compras. O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) depende do comprador, tipo de imóvel, finalidade, base tributável, data e benefícios; o Imposto do Selo da aquisição tem regra própria. Some separadamente registo, financiamento, trabalho profissional e custos físicos do terreno. Use tabelas oficiais atuais, obtenha as liquidações e comprovativos de pagamento ou isenção da Autoridade Tributária e não feche o orçamento apenas com uma simulação online.

Preparar o orçamento de compra

Verificado com as fontes publicadas em .

Guia da página · 1 minCompreender esta páginaPontos essenciais, termos simples e próximos passos úteis.

Porque isto é importante

Quanto devo orçamentar para comprar terreno em Portugal?

Imagine que precisa de responder a isto antes de decidir o passo seguinte: «Que impostos e outros custos pagarei ao comprar terreno?» Não existe uma percentagem única segura para todas as compras. O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) depende do comprador, tipo de imóvel, finalidade, base tributável, data e benefícios; o Imposto do Selo da aquisição tem regra própria. Some separadamente registo, financiamento, trabalho profissional e custos físicos do terreno. Use tabelas oficiais atuais, obtenha as liquidações e comprovativos de pagamento ou isenção da Autoridade Tributária e não feche o orçamento apenas com uma simulação online. A regra simples: Construa o orçamento a partir do comprador, imóvel, finalidade, valores e data de escritura reais e separe o imposto sobre a transmissão, o Imposto do Selo, o registo, o financiamento, o trabalho profissional e os custos próprios do terreno.

O que esta página ajuda a fazer

  • Os sete dados por trás de um cálculo de IMT
  • Valores datados — não uma cotação fiscal
  • O preço de compra não é o orçamento total
  • Um percurso mais seguro até um orçamento pronto para a escritura
  • Documentos e dados para um cálculo reproduzível

Palavras simples

IMT
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis portugueses, calculado segundo as regras e factos aplicáveis à aquisição.
Imposto do Selo
A aquisição de imóvel tem uma regra própria na tabela e uma liquidação separada do IMT, mesmo quando usa a mesma base tributável.
VPT
Valor patrimonial tributário indicado na caderneta predial. Não é automaticamente o preço de mercado.
AT
Autoridade Tributária e Aduaneira, que administra a liquidação e os respetivos documentos oficiais.

Perguntas que pode ter

  • O IMT é calculado sobre o preço de compra ou o VPT?
  • O IMT é sempre 5% para terreno rústico?
  • Outros prédios urbanos pagam sempre 6,5%?
  • O Imposto do Selo da aquisição é separado do IMT?

Os sete dados por trás de um cálculo de IMT

Fixe-os antes de comparar um resultado com as tabelas oficiais em vigor na data da escritura.

  1. O comprador

    Registe quem adquire e todas as condições do sujeito passivo relevantes para a liquidação. Porque importa: um simulador genérico não confirma que o comprador cumpre um benefício ou condição especial. A AT liquida com base nos factos declarados.

  2. A natureza documentada do imóvel

    Use registos atuais do imóvel para distinguir a categoria adquirida. A descrição do anúncio não basta; o tratamento fiscal aplicável segue a transação e os dados oficiais do prédio.

  3. Finalidade da aquisição

    Indique a finalidade juridicamente relevante em vez de presumir que todos os terrenos recebem o mesmo tratamento. Confirme como a finalidade deve ser declarada e comprovada.

  4. Valor do contrato ou transação

    Use o valor dos documentos reais da transação. Estimativas laterais e preços pedidos não substituem o valor declarado da aquisição.

  5. Valor patrimonial tributário (VPT)

    Em regra geral, o IMT usa o maior entre o valor da transação e o VPT. Confirme a caderneta atual e a base exata usada na liquidação oficial.

  6. Data da escritura e eventual benefício

    As taxas, escalões e condições devem ser os vigentes na data real da aquisição. Teste cada isenção ou redução separadamente e guarde o reconhecimento ou liquidação oficial.

  7. Aquisição por não residente exclusivamente para habitação

    Os atuais n.os 10 a 12 do artigo 17.º, acrescentados pelo Decreto-Lei 97/2026, podem aplicar uma taxa de 7,5%, dentro do âmbito legal definido, a certas aquisições urbanas exclusivamente para habitação por não residentes. Preveem também exceções ou vias de correção específicas, incluindo condições relativas a residência fiscal no prazo de dois anos ou arrendamento qualificado. Não é uma regra para todos os não residentes, terrenos rústicos ou todas as compras; peça à AT ou a profissional fiscal qualificado que confronte imóvel, comprador, finalidade, datas e documentos exatos com os números atuais.

Valores datados — não uma cotação fiscal

Estes números refletem orientação oficial em 7 de agosto de 2026. Volte a consultar o artigo 17.º, as tabelas práticas e a tabela do Imposto do Selo imediatamente antes da escritura.

Prédio rústico

A orientação oficial indicava uma taxa de IMT de 5%

Esta taxa datada só ajuda quando a aquisição está corretamente tratada nessa categoria. Comprador, transação, finalidade, base e lei na data da escritura continuam a precisar de confirmação.

Que documento oficial atual estabelece a categoria do prédio usada na liquidação?

Outros urbanos ou aquisições

A orientação oficial indicava uma taxa de IMT de 6,5%

Não aplique este rótulo a escalões habitacionais ou outra categoria sem verificar os factos e a tabela atual do artigo 17.º.

Que linha e condições da tabela atual se aplicam à transação?

Imposto do Selo da aquisição

A taxa indicada era 0,8% da base tributável do IMT

É um imposto de aquisição separado e uma regra datada, não o custo total da compra. Obtenha a liquidação atual e o comprovativo exigido para a escritura.

Que base e verba atual da tabela foram usadas pela AT?

O preço de compra não é o orçamento total

  1. Impostos da transação

    Mantenha IMT e Imposto do Selo da aquisição como liquidações oficiais separadas. Não os confunda com imposto anual sobre imóveis ou imposto de uma venda futura.

  2. Registo e serviços de escritura

    Verifique atos prediais, documentos e emolumentos atuais do Casa Pronta ou outro serviço aplicável perto da escritura. Emolumentos publicados não são orçamentos profissionais privados.

  3. Custos de financiamento

    Use a FINE e proposta escrita atuais do financiador para avaliação, garantia, comissões e restantes custos de crédito. Um orçamento genérico não os prevê.

  4. Trabalho profissional

    Peça âmbito e orçamentos escritos para análise jurídica, fiscal, técnica, levantamento ou outro apoio exigido pela transação.

  5. Custos físicos e próprios do prédio

    Orçamente separadamente análises, acesso, limites, ligações a infraestruturas e obras futuras que o terreno real possa exigir. Só documentos e orçamentos atuais os podem quantificar.

  6. Uma contingência claramente identificada

    Mantenha a incerteza visível como margem de planeamento, não como facto ou máximo garantido. Atualize-a à medida que chegam documentos e orçamentos.

Um percurso mais seguro até um orçamento pronto para a escritura

  1. Fixe os dados da transação

    Registe comprador, situação fiscal, natureza do imóvel, finalidade, preço, VPT e data prevista da escritura.

  2. Consulte as tabelas oficiais atuais

    Use o artigo 17.º, tabelas práticas de IMT e tabela do Imposto do Selo em vigor na data; teste benefícios separadamente.

  3. Preencha cada categoria não fiscal

    Obtenha emolumentos atuais, documentos do financiador e orçamentos profissionais ou técnicos escritos.

  4. Obtenha a liquidação fiscal oficial

    Declare os factos completos no Portal das Finanças e obtenha comprovativo de pagamento ou isenção de IMT e de pagamento do Imposto do Selo para a escritura.

  5. Reconcilie o orçamento antes de assinar

    Compare liquidações, emolumentos, orçamentos e documentos da transação e procure análise profissional quando residência, benefício ou outro facto excecional tornar o tratamento incerto.

Documentos e dados para um cálculo reproduzível

  • Identidade do comprador, factos fiscais e condições de qualquer benefício pedido
  • Minuta de contrato ou título com valor e data da transação
  • Caderneta atual com VPT e dados do prédio
  • Certidão atual do registo predial
  • Finalidade documentada da aquisição
  • Páginas oficiais de IMT e Imposto do Selo guardadas com data de consulta
  • Orçamentos atuais de registo, financiamento, profissionais e técnicos
  • Liquidações AT, recibos de pagamento ou documento oficial de isenção

Peça os pressupostos do cálculo, não apenas um total

Para este comprador e aquisição, que categoria do imóvel, finalidade, base tributável, taxa ou escalão e condições atuais de benefício se aplicam na data da escritura, que documentos de IMT e Imposto do Selo devem ser apresentados e que parte do orçamento alargado fica fora da liquidação fiscal oficial?

Apresente comprador, imóvel, finalidade, valores e data de escritura reais. Use a AT para a liquidação oficial e um profissional fiscal qualificado quando os factos forem excecionais ou transfronteiriços.

Termos fiscais e de custos em linguagem simples

IMT
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis portugueses, calculado segundo as regras e factos aplicáveis à aquisição.
Imposto do Selo
A aquisição de imóvel tem uma regra própria na tabela e uma liquidação separada do IMT, mesmo quando usa a mesma base tributável.
VPT
Valor patrimonial tributário indicado na caderneta predial. Não é automaticamente o preço de mercado.
AT
Autoridade Tributária e Aduaneira, que administra a liquidação e os respetivos documentos oficiais.
Casa Pronta
Um serviço da justiça para atos relativos a imóveis; confirme que atos, documentos e emolumentos atuais se adequam à transação real.
Benefício fiscal
Uma isenção, redução ou tratamento especial que só se aplica quando todas as condições legais e factuais atuais são cumpridas e documentadas.

O que este guia não pode calcular por si

  • As taxas são datadasOs valores de 5%, 6,5%, 7,5% e 0,8% acima são apresentados em 7 de agosto de 2026 e aplicam-se a situações legais diferentes. Volte a verificar lei, tabelas e liquidação oficial na data real da aquisição.
  • Sem decisão sobre benefícioEsta página não confirma que um comprador beneficia de isenção ou redução nem que continuará a cumprir as respetivas condições.
  • Sem resultado fiscal finalSó os factos completos declarados e a liquidação oficial estabelecem o valor usado na escritura; este guia não substitui a AT nem aconselhamento fiscal.
  • Sem garantia do custo total de compraRegisto, financiamento, trabalho profissional, análises, infraestruturas e trabalhos físicos dependem da transação e do prédio e precisam de documentos e orçamentos atuais.

O que esta página não pode provar

Orientação de orçamento — não aconselhamento fiscal nem cotação

Esta página não determina IMT, Imposto do Selo, benefício ou custo total de aquisição de um comprador. Lei fiscal, tabelas, dados do imóvel, condições do comprador e emolumentos dependem da data e do caso. Use a liquidação atual do Portal das Finanças e obtenha aconselhamento fiscal, jurídico e financeiro qualificado quando necessário. Nenhuma taxa, benefício, custo ou resultado de escritura é garantido.

Perguntas frequentes

As perguntas que normalmente surgem a seguir

O IMT é calculado sobre o preço de compra ou o VPT?

Em regra geral, usa-se o maior entre o valor da transação e o VPT. Confirme a regra atual, os factos do imóvel e a base exata indicada na liquidação oficial da AT.

O IMT é sempre 5% para terreno rústico?

A orientação oficial indicava 5% para prédios rústicos em 7 de agosto de 2026, mas a categoria documentada, os factos da transação e a lei na data da aquisição devem corresponder. Trate-o como referência datada, não cotação.

Outros prédios urbanos pagam sempre 6,5%?

A orientação datada indicava 6,5% para outros prédios urbanos e outras aquisições. Não a aplique a escalões habitacionais ou outra categoria sem verificar o artigo 17.º atual, finalidade e factos do comprador.

O Imposto do Selo da aquisição é separado do IMT?

Sim. Em 7 de agosto de 2026, a taxa indicada para a aquisição era 0,8% da base tributável do IMT. Volte a consultar a tabela atual e obtenha a liquidação e comprovativo separados.

Os não residentes pagam sempre 7,5% de IMT?

Não. Os atuais n.os 10 a 12 do artigo 17.º enquadram a taxa de 7,5% numa regra definida para certas aquisições urbanas exclusivamente para habitação por não residentes e preveem exceções ou vias de correção específicas, incluindo condições de residência fiscal no prazo de dois anos ou arrendamento qualificado. Não é uma taxa geral para terreno rústico, todos os prédios urbanos ou todos os não residentes. Confirme o âmbito e documentos exatos com a AT ou profissional fiscal qualificado.

Que comprovativos fiscais são necessários na escritura?

A orientação oficial exige comprovativo de pagamento ou isenção de IMT e de pagamento do Imposto do Selo. Confirme os documentos atuais exatos com a AT e o profissional da escritura.

Que custos ficam fora da estimativa fiscal?

Registo e escritura, financiamento, análise profissional, levantamentos ou inspeções, infraestruturas, acesso e trabalhos físicos podem ficar de fora. Estime cada categoria separadamente.

Continuar com um objetivo

Cada ligação tem uma função concreta na decisão—não é apenas uma palavra-chave semelhante.

Fontes primárias

Consulte o material oficial

Estas ligações sustentam a explicação principal. Abra a fonte original quando precisar do detalhe atual.

  • Custos de Compra, IMT e Imposto do Selo
  • Custos e Financiamento